저희는
계약으로 증명합니다

1. 파워링크

네이버나 구글 같은 검색 엔진에서 특정 현장명을 직접 검색하는 잠재 고객에게 노출되는 광고다.

장점: 구매 의사가 명확하고 관심도가 매우 높은 잠재 고객의 DB를 확보할 수 있다.

단점: 설정이 비교적 간편해 누구나 쉽게 시도할 수 있는 만큼, 경쟁이 매우 치열하다. 인기 현장의 경우, 핵심 키워드는 클릭당 비용(CPC)이 1만 원을 넘는 경우도 흔하다. 이 때문에 문의 전화(콜) 1개를 얻는 데 20~30만 원 이상의 비용이 소요되기도 한다.

특히 분양 광고는 고객이 가장 상단에 노출된 1위 홈페이지 하나만 신뢰하고 클릭하는 경향이 매우 강하다. 실제로 파워링크 2~3위는 비용이 저렴하지 않음에도 불구하고 문의 전환율은 극히 낮다. 이러한 특성을 알기 때문에, 모든 상담사가 1위 자리를 차지하기 위해 막대한 광고비를 지출하는 출혈 경쟁을 벌인다.

2. LMS 문자 광고 / 알림톡

여기서 말하는 문자 광고는 모델하우스에 문의한 고객에게 보내는 1:1 안내 문자가 아니다. 카드사나 통신사 등에서 확보한 불특정 다수의 연락처에, 나이나 거주지 등 단순 정보만을 기준으로 대량 발송하는 단체 문자를 의미한다.

장점: 단기간에 모델하우스를 방문객으로 북적이게 만들 수 있다. 주로 분양 대행사가 단기적인 성과를 보여주기 위한 목적으로 사용하는 경우가 많다.

단점: 부동산에 관심 없는 불특정 다수에게 문자가 발송되므로, 실제 계약으로 이어질 확률은 낮다. 방문객 수는 많아도 계약 건수는 적어 '쓴 광고비 대비 계약률'이라는 실질적인 가성비는 떨어진다.

카드사, 포인트사에 따라 효율이 차이나고 문구를 어떻게 쓰냐에 따라 효율이 엄청 차이나니 전문가에게 맡겨야 한다.

분양상담사 개인이 하면 효율이 많이 떨어진다. 왜냐하면 LMS문자를 보고 바로 연락하지 않는다. 네이버에 검색, 유튜브 등을 보고 다른 대표번호에 연락을 한다. 다른 상담사 돈 벌게 해주는 광고이다.

3. 메타 / 구글 광고

인스타그램, 페이스북, 유튜브 등에서 보는 광고를 말한다.

장점: 요즘 유행하는 30초 내외의 짧은 영상(숏폼)으로 광고를 제작해, 내용을 재미있고 빠르게 전달할 수 있다. 무엇보다 세계 최고 수준의 인공지능(AI) 알고리즘이 알아서 부동산에 관심 있을 만한 잠재 고객을 정확히 찾아내 광고를 노출시킨다. 그 결과, 실제 문의 전화(콜)로 이어지는 전환 가성비가 매우 뛰어나다.

단점: 광고 알고리즘에 대한 이해 없이 광고 소재를 만들거나 설정을 잘못하면 효과는 급격히 떨어진다. 똑똑한 인공지능도 결국 사람이 어떻게 활용하느냐에 따라 성능이 좌우되기 때문이다. 비전문가가 운영할 경우, 광고비만 낭비할 가능성이 크다.

4. 당근 광고

특정 지역 기반의 중고거래 플랫폼인 '당근'을 통해 해당 지역 주민에게 직접 노출하는 광고다.

장점: 분양 현장이 위치한 특정 지역(동/읍/면 단위)의 주민들을 대상으로 하는 광고 중에서는 비용이 가장 저렴하고 효율이 높다. 제대로 활용하기만 한다면, 지역 타겟팅 관점에서 최고의 가성비를 보여준다.

🔥 단점 및 주의할 점: 광고 노출 범위가 설정한 지역으로만 한정된다는 명확한 한계가 있다. 가장 주의할 점은, 페이스북이나 인스타그램처럼 화려하고 일방적인 광고를 그대로 집행하면, 오히려 지역 주민들의 반감을 사며 역효과가 난다.

5. 호갱노노 알림톡

대한민국 1등 부동산 앱 '호갱노노'에서 특정 아파트나 지역을 관심 단지로 등록한 사람들에게 직접 보내는 알림 메시지다.

장점: 부동산에 대한 관심도가 최상위인, 소위 '진성 고객'에게 직접 광고를 노출시킬 수 있다. 불특정 다수에게 뿌리는 LMS와는 비교할 수 없을 정도로 타겟이 정교하다. 신뢰도 높은 앱을 통해 알림이 가기 때문에, 고객의 거부감이 적고 열람률이 매우 높다.

단점: 명확하고 효과가 확실한 만큼, 광고 단가가 높게 책정되어 있다. 알림톡 최소 단가는 150원 ~ 200원이다. 3천만원 이상 결제시 170원, 5천만원 이상 결제 시 150원으로 측정된다.

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1. 광고비는 '영업비밀'이라며 공개를 거부하는 곳

가장 흔하면서도 가장 위험한 유형이다. '30일/15일 광고 패키지'를 제안하면서, 총금액 중 실제 광고 매체(네이버, 구글, 메타 등)에 얼마를 쓰는지 알려주지 않는 곳이다.

이는 광고주가 낸 돈의 대부분을 수수료로 챙기고, 실제 광고는 형식적으로만 집행할 가능성이 매우 높다는 신호다. 콜이 잘 나오면 광고비를 줄여 수익을 더 챙겨갈 것으로 판단된다.

2. 사업자 정보가 불분명하거나 업력이 너무 짧은 곳

가장 기본적인 확인 절차다. 정식으로 등록된 사업자인지, 개업 연월일이 언제인지 확인해야 한다. 특히 법인 사업자가 아닌 개인 사업자이면서 사업을 시작한 지 1년도 채 안 됐다면 더욱 주의가 필요하다.

경험 부족은 물론, 문제가 생겼을 때 책임을 회피하고 사라질 위험도 배제할 수 없다.

3. '최소 성과 보장' 및 '환불 약관'이 없는 곳

"광고 효과는 보장할 수 없다"는 말은 변명이 될 수 없다. 진짜 전문가는 데이터를 기반으로 달성 가능한 '최소 목표치'를 설정하고 그에 대한 책임을 진다.

만약 대행사가 계약서에 최소 조회수, 클릭수, 혹은 유효 콜 수에 대한 보장과 미달 시 환불이나 기간 연장과 같은 조항을 넣기를 거부한다면, 이는 명백한 위험 신호다. 이는 결과에 책임지지 않고 오직 광고비 수주에만 목적이 있다는 것을 스스로 증명하는 셈이다.

4. 성과가 없을 때 개선 방안을 제시하지 못하는 곳

"시장이 안 좋다", "조금 더 지켜보자"와 같은 변명만 늘어놓는 곳은 피해야 한다.

진짜 전문가는 데이터에 기반해 이야기한다. 콜(문의 전화)이 부족하면, 어떤 광고 소재의 클릭률이 낮은지, 어떤 타겟의 반응이 없는지를 분석하고, "A안 대신 B안으로 소재를 교체하자", "타겟 연령층을 수정하자"와 같은 구체적인 개선안을 먼저 제시한다.

5. "무조건 계약 나온다"며 비현실적인 약속을 하는 곳

"맡겨만 주시면 완판은 문제없습니다"와 같이, 검증할 수 없는 말로 계약을 유도하는 곳은 경계해야 한다.

분양 시장에는 수많은 변수가 존재하기에 100% 성공을 장담하는 것은 불가능하다. 진짜 전문가는 '가능성'을 데이터로 이야기할 뿐, '100% 보장'이라는 말은 절대 하지 않는다. 비현실적인 약속은 광고주의 절박한 마음을 이용하려는 상술일 뿐이다.

6. 분양 타겟과 맞지 않는 '임대아파트' 콘텐츠로 팔로워를 모은 곳

"수십만 팔로워에게 당신의 분양 현장을 홍보해주겠다"는 제안은 달콤하게 들린다. 하지만 그들이 운영하는 SNS 채널의 콘텐츠를 반드시 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

만약 '공공임대', '행복주택' 등 임대아파트 정보로 팔로워를 모은 채널이라면, 이는 분양 광고에 전혀 적합하지 않은 타겟 집단이다. 이들의 주된 관심사는 '저렴한 월세'이지, '내 집 마련'이 아니기 때문이다.

이들에게 수만 건의 알림톡을 보내 높은 조회수를 기록하더라도, 실제 계약으로 이어질 확률은 거의 0에 가깝다. 결국 조회수라는 허상만 좇다가 광고비만 날리게 된다.

7. 전화영업하는 광고회사

아이러니하다. 광고 전문가가 TM을 하고 전화로 광고대행 계약을 꺾으려고 한다.

정말 광고 실력있고 자신있는 곳이면 전화영업을 하지 않는다. 광고 잘한다면 자신의 광고대행도 알아서 문의가 잘 들어오기 때문이다.

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